電梯檢驗(yàn)檢測(cè)：業(yè)主、物業(yè)、電梯維保公司到底是個(gè)什么關(guān)系？

2021年6月25日，應(yīng)急管理部官網(wǎng)以應(yīng)急部5號(hào)令發(fā)布了《高層建筑消防安全管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》，規(guī)定自2021年8月1日起施行。該規(guī)定全文可在文末點(diǎn)擊“原文閱讀”），有專家解讀該《規(guī)定》將填補(bǔ)我國(guó)消防法律體系的一處空白——居民住宅建筑消防管理中的責(zé)任基礎(chǔ)問(wèn)題。但部門(mén)規(guī)章能否設(shè)定行政相對(duì)人的法律義務(wù)？其法律權(quán)威性如何？還得期望法律人士給予解讀，我是不太懂！

比如《規(guī)定》第四條規(guī)定：“高層民用建筑的業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責(zé)任主體，對(duì)高層民用建筑的消防安全負(fù)責(zé)。”該條是明確高層建筑的責(zé)任主體的基本條款?！兑?guī)定》第六條第一款：“高層民用建筑以承包、租賃或者委托經(jīng)營(yíng)、管理等形式交由承包人、承租人、經(jīng)營(yíng)管理人使用的，當(dāng)事人在訂立承包、租賃、委托管理等合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確各方消防安全責(zé)任。”該條第二款還規(guī)定“實(shí)行承包、租賃或者委托經(jīng)營(yíng)、管理時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供符合消防安全要求的建筑物，督促使用人加強(qiáng)消防安全管理?！?span style="margin:0px;padding:0px;max-width:100%;box-sizing:border-box !important;overflow-wrap:break-word !important;color:#FF0000;">這些規(guī)定實(shí)質(zhì)上明確建筑物的業(yè)主和使用人消防安全職責(zé)。

有關(guān)“業(yè)主”和“使用人”的定義在附則中進(jìn)行了界定：

業(yè)主，是指高層民用建筑的所有權(quán)人，包括單位和個(gè)人。

使用人，是指高層民用建筑的承租人和其他實(shí)際使用人，包括單位和個(gè)人。

我在想：如果能夠通過(guò)部門(mén)規(guī)章的形式明確“業(yè)主、使用人是高層民用建筑消防安全責(zé)任主體，對(duì)高層民用建筑的消防安全負(fù)責(zé)”，那么，市場(chǎng)監(jiān)管總局能否也通過(guò)部門(mén)規(guī)章來(lái)明確業(yè)主的電梯安全主體責(zé)任呢？因?yàn)椋F(xiàn)實(shí)的情況是幾乎沒(méi)有哪個(gè)業(yè)主會(huì)認(rèn)為“電梯是自己的，自己應(yīng)該承擔(dān)電梯安全責(zé)任”，往往認(rèn)為電梯安全是物業(yè)的責(zé)任或者是政府部門(mén)的責(zé)任，自己只是使用而已。

事實(shí)上，物業(yè)只是與業(yè)主通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的合同當(dāng)事人，是民事關(guān)系中一般主體，是業(yè)主聘用的，依據(jù)合同履行相關(guān)的義務(wù)。而電梯維保企業(yè)通常又是物業(yè)（或者業(yè)主）通過(guò)維保合同約定的對(duì)電梯進(jìn)行日常維保的合同當(dāng)事人。因此，我認(rèn)為電梯安全的責(zé)任主體應(yīng)該是全體業(yè)主。

對(duì)于居民樓的電梯而言，按理說(shuō)電梯應(yīng)該是全體業(yè)主的，但實(shí)際上是由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)又委托電梯維保公司對(duì)電梯進(jìn)行維保。國(guó)外有沒(méi)有類(lèi)似的情況，這些年我也一直在找一下類(lèi)似的情況，但確實(shí)也沒(méi)有找到。比如，美國(guó)，要么是公寓樓、要么是私人住宅、要么是政府廉租房，電梯安全主體責(zé)任都比較明確就是業(yè)主！而且有些州明確規(guī)定這種責(zé)任不能讓渡給別人，比如業(yè)主通過(guò)合同把電梯的安全責(zé)任讓渡給物業(yè)，這些是不可以的。有些州沒(méi)有這方面的規(guī)定，要根據(jù)具體情況而定。

另外，物業(yè)與電梯維保公司的安全責(zé)任也比較明確。我還是以美國(guó)的判例為基礎(chǔ)給大家介紹。一般分為兩種情況：一種情況是電梯維保企業(yè)是駐場(chǎng)的，比如醫(yī)院或者大型商場(chǎng)，通常有專門(mén)的電梯維保人員住在現(xiàn)場(chǎng)，隨時(shí)處理各種電梯問(wèn)題。這種情況下，發(fā)生電梯安全事故，通常責(zé)任在電梯維保公司。另一種情況是一個(gè)月維保一次或兩次的情況，此時(shí)出了電梯事故負(fù)責(zé)的一般是物業(yè)公司。法庭給出的理由通常是：物業(yè)公司的人員每天都在現(xiàn)場(chǎng)，而維保人員一個(gè)月才來(lái)一次或兩次，對(duì)電梯的運(yùn)行情況物業(yè)公司的人員應(yīng)該最了解。

這與我們目前的現(xiàn)狀一出事故就認(rèn)為是維保公司的責(zé)任有很大的區(qū)別，這方面的問(wèn)題我們以后再討論！